Содержание статьи:
Когда речь заходит о покупке или строительстве жилья, особенно с ипотекой, часто всплывает термин «эскроу-счёт». Звучит сложно, но на самом деле — всё просто. И главное — это ваша защита как покупателя.
Разберёмся, что это такое, зачем он нужен и как он работает в строительстве частного дома.
Что такое эскроу-счёт?
Эскроу-счёт — это специальный банковский счёт, на который вы (или банк, если вы берёте ипотеку) вносите деньги за строительство дома, но строительная компания не может ими воспользоваться, пока не выполнит свои обязательства.
Простыми словами:
Вы платите — но деньги «замораживаются» на отдельном счёте в банке. Строительная компания получит их только после того, как дом будет построен и оформлен в собственность на вас.
Зачем он нужен?
Чтобы вы не рисковали своими деньгами.
Эскроу-счёт защищает от:
- недостроя,
- банкротства застройщика,
- мошенничества и пропавших подрядчиков.
Ваши деньги не попадут в чужие руки, пока вы не получите то, за что платите — построенный дом, оформленный по документам.
Как работает эскроу-счёт при строительстве дома:
- Вы заключаете договор со строительной компанией.
- Банк открывает эскроу-счёт и туда вносится сумма за дом (ваша или ипотечная).
- Компания начинает строительство.
- После окончания работ вы подписываете акт приёмки.
- Банк проверяет, что дом построен, оформлен на вас — и только тогда перечисляет деньги компании.
Ипотека и эскроу-счёт: как это работает вместе
Если вы строите дом в ипотеку, то, скорее всего, банк предложит использовать эскроу-счёт по умолчанию. Это уже стандартная схема для безопасного строительства с привлечением кредитных средств.
Как это выглядит на практике:
- Вы оформляете ипотеку на строительство дома.
- Банк переводит деньги не напрямую застройщику, а на эскроу-счёт, открытый на ваше имя.
- Строительная компания начинает работы, зная, что средства "забронированы", но пока недоступны.
- После завершения строительства и регистрации дома на вас, банк разблокирует деньги и перечисляет их строителям.
5. Вы начинаете платить ипотеку в обычном режиме — за готовый дом, который уже у вас в собственности. (пока дом строится вы платите банку только проценты, а как только дом будет в вашей собственности, то вы начинаете платить ипотеку в полном объёме).
Почему это удобно:
- Банк сам контролирует все этапы — от договора до акта сдачи дома.
- Вы защищены от рисков: если стройка не завершится, деньги не уйдут подрядчику.
- Банк работает только с надёжными компаниями, аккредитованными в системе.
Ваши плюсы как покупателя:
- Вы не рискуете деньгами. Пока дом не готов — компания их не получит.
- Контроль банка. Деньги хранятся в надёжном месте и не могут быть использованы не по назначению.
- Безопасность при ипотеке. Банк сам следит за тем, чтобы все условия были выполнены.
Что важно знать:
- В ипотеке под строительство через банк эскроу-счёт — почти всегда стандартная практика.
Что нужно, чтобы открыть эскроу-счёт:
- Паспорт
- Договор со строительной компанией
- Подтверждение источника средств (если не ипотека)
- Всё оформляется в банке — это бесплатно для клиента.
Можно ли аннулировать стройку и отменить ипотеку при эскроу-счёте?
Да, но только если:
- Дом ещё не построен,
- Деньги всё ещё находятся на эскроу-счёте (то есть застройщик их не получил),
- Вы официально расторгли договор со строительной компанией,
- Уведомили банк и подтвердили расторжение договора.
Что происходит дальше:
- Банк проверяет документы и, если всё подтверждено, возвращает деньги с эскроу-счёта обратно (если это были ваши средства).
- Если деньги были ипотечные — они возвращаются банку, и ипотека аннулируется.
Важно:
- Отменить стройку можно только по согласованию с застройщиком и на основании официального расторжения договора.
- Если вы передумали просто по личным причинам — застройщик может удержать неустойку (если это предусмотрено договором).
- Если дом уже построен или акт подписан — отменить ничего невозможно.
Что нужно сделать:
- Обратиться к застройщику — расторгнуть договор.
- Получить письменное подтверждение.
- Обратиться в банк с заявлением об отмене договора и закрытии эскроу.
- Дождаться проверки и возврата средств.
Пример из жизни:
Вы взяли ипотеку, деньги ушли на эскроу. Через 2 месяца решили не строить — подписали с застройщиком соглашение о расторжении.
Банк получил подтверждение, ипотека аннулирована, деньги возвращены, задолженность — обнулена.
Вы ничего не платите, кроме, возможно, процентов за те месяцы, пока ипотека была оформлена.
Итого
Вопрос |
Ответ |
Кто открывает счёт? |
Вы или банк |
Где хранятся деньги? |
В банке, на специальном счёте |
Когда компания получит деньги? |
Только после завершения стройки |
Можете ли вы забрать деньги до этого? |
Только по договору, если стройка остановлена |
Эскроу-счёт — это ваша финансовая подушка безопасности.
Если вы строите дом и хотите быть уверены, что не потеряете деньги — выбирайте компанию, работающую через эскроу-счёт.
Это особенно важно, если вы строите в ипотеку или на большую сумму.
Платите только за результат — так, как это предусмотрено по закону.